script src="https://my.hellobar.com/550c6ad70a192aa4b2ce4bd1b7b07e8f4ea2712f.js" type="text/javascript" charset="utf-8" async="async"> El privilegio del crédito por expensas en el régimen actual de la propiedad horizontal

El privilegio del crédito por expensas en el régimen actual de la propiedad horizontal

Para despejar todas las dudas e interpretaciones a que había dado lugar el art. 17 de la ley 13512, el art. 2582 del CCyC, referido a los privilegios especiales, se refiere concretamente al crédito por expensas comunes en la propiedad horizontal, disponiendo en lo que aquí respecta lo siguiente:

Art. 2582 – Enumeración. Tienen privilegio especial sobre los bienes que en cada caso se indica:

a) Los gastos hechos para la construcción, mejora o conservación de una cosa, sobre ésta. Se incluye el crédito por expensas comunes en la propiedad horizontal.

Como todas las interpretaciones que determinan o que determinaban el orden de privilegios en el proceso judicial, resulta plenamente aplicable el análisis doctrinario y jurisprudencial generado sobre el artículo 17 de la ley derogada.

El art.17 última parte de la ley 13.512 había creado un privilegio especial en favor de la percepción del crédito por expensas comunes de la propiedad horizontal al disponer que “...el crédito respectivo goza del privilegio y derechos previstos en el art.3901 y 2686 del Código Civil.”

Con una técnica que fuera objeto de diversas observaciones por parte de la doctrina –llegando a afirmarse incluso que carecía de asiento por estar referido el privilegio a una norma del capítulo de las preferencias sobre bienes muebles [1]- lo cierto es que la norma generó un nuevo privilegio al remitirse al régimen del art.3901 del Cód.Civil que dice: “Los gastos hechos para la conservación de la cosa son preferidos a todos los créditos, en el interés de los cuales han sido también hechos. Son preferidos a los gastos de la última enfermedad, a los sueldos o salarios de la gente de servicio, a los alimentos del deudor y su familia, y a las deudas al Fisco y Municipalidades; pero el privilegio del conservador es preferido por los gastos funerarios y por los causados para la venta de la cosa conservada.”

Llamaba la atención que la remisión legal se practique en favor de un artículo ubicado dentro del régimen de los privilegios de bienes muebles, siendo el asiento de la preferencia un bien raíz. Eso ha llevado a sostener –a nuestro entender impropiamente- que medió un yerro material del legislador que en realidad pretendió remitirse al art.3931 del Cód.Civil. Nos parece claro que con la remisión legal al art.3901 apunta el legislador a dotar al crédito que nos ocupa de una preferencia de igual consideración que la reconocida al crédito del conservador, más allá de su desacierto metodológico[2]

Entonces el crédito por expensas es equiparado –a los efectos de otorgarle la preferencia para el cobro- a los gastos efectuados en la conservación de la cosa enajenada. Y sin perjuicio de alguna opinión encontrada al respecto, la doctrina mayoritariamente sustenta desde años atrás la postura que considera a la preferencia del art.17 de ley 13.512 como un nuevo privilegio, asimilable por completo al del conservador de la cosa muebles, más allá de la distinta naturaleza del bien sobre el que recae el gasto de conservación. [3]

1.1. Conflicto de privilegios: Hipoteca vs. Expensas

Como acertadamente comenta el Dr.Racciatti,[4] salvo algún fallo aislado la jurisprudencia, existe pacífica opinión en sentido que el crédito hipotecario posee privilegio de rango superior al reconocido al crédito por expensas comunes. [5]

El autor evidencia adhesión a una postura que también es mayoritaria en la doctrina autoral.[6]

En la disyuntiva entre los créditos por construcciones, reparaciones en la cosa hipotecada (art.3916 del código derogado) y el crédito hipotecario, resulta preferido el último confirmando que al entrar en conflicto con un típico caso de gasto de conservación –el generado por construcción y por reparaciones, también mencionados en el art.3931 derogado- el crédito hipotecario resulta expresamente preferente.

Puede arribarse a esa conclusión por otra vía: Si los gastos funerarios eran preferentes al del conservador –art.3901 2ª parte- y a la vez el primero cede ante el privilegio del hipotecario –art. 3918-,por carácter transitivo o analógico puede concluirse que el privilegio del crédito hipotecario es de rango superior al del conservador. [7]

Quienes sustentan criterio contrario al expuesto fundan su opinión en diversos razonamientos, entre los que se cuentan el carácter de carga real que tendrían las expensas comunes lo cual llevaría a sostener que se produce el conflicto entre dos cargas que soporta la unidad: la hipoteca y el crédito por expensas, debiendo ser preferida la última.

El Dr.Rodríguez Arauco sostiene una postura jurídicamente ajustada a la regla general que hemos reseñado hasta aquí pero que pretende arribar a resultados prácticos más equitativos cuando se trata del conflicto entre el gravamen hipotecario y las expensas devengadas en fecha anterior a su constitución.

Así, sostiene que el crédito por expensas comunes debe ser preferido sobre los créditos hipotecarios que pudieran existir sobre la cosa vendida si tales expensas se han devengado en época anterior a la toma de razón de la hipoteca.

Y en tal sentido CAZEAUX y TRIGO REPRESAS [8]comentan que se trata de una lógica excepción a la regla de la misma norma que dispone la preferencia del hipotecario. Los autores [9] establecen como un carácter de los privilegios suatemporalidad, entendido ello en sentido que la época del nacimiento del crédito privilegiado no es transcendente para establecer los rangos “ya que la prelación se determina por la calidad de los mismos, o sea por el mayor o menor favor que merecen por su naturaleza y razones determinantes de su creación.”

Pero debe reconocerse como excepción a tal regla el supuesto de los privilegios de génesis convencional, como los provenientes de la prenda e hipoteca, que merecen un tratamiento legal distinto (Arg. Art.3934 C.Civil) por cuanto su constitución es voluntaria. Es entonces significativo el tiempo o época en que se ha tomado razón del gravamen para así determinar la prelación en cobro[10]. Caso contrario bastaría con constituir un gravamen hipotecario sobre la unidad funcional, para desarticular las posibilidades reales de percepción de deudas por expensas anteriores a la época de la inscripción de la hipoteca.

2.2. Privilegio de expensas sobre impuestos, tasas, contribuciones y servicios que afectan o gravan al inmueble.

El art. 2582 del Código Civil y Comerciales claro: el crédito del conservador (inc. “a”) es preferido al del Fisco y las municipalidades (inc. c). La Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Mar del Plata, en las causas 91.397 “Consorcio de Cop. Edif. Las Heras 2240/8 c./ Romano V. s/Ejecución de expensas” del 16/8/94, r.i. 664 (R) y 94.661 “Consorcio de Copropietarios Edificio Roximar Ruiz Carmen s/Ejecución”, del 10/8/95, r.i. 748 (R), ambos de la Sala I, se ha expedido reconociendo al crédito por expensas el rango otorgado por el art. 3901 del Código Civil al conservador de cosa mueble, haciéndolo prevalecer sobre los créditos por impuestos, tasas y contribuciones. [11]

En relación a la concurrencia entre crédito hipotecario sobre impuestos y –en general- respecto de créditos fiscales; el tema ha sido resuelto en forma definitiva por la Suprema Corte de la Prov.de Buenos Aires [12] sumándose a la añosa doctrina de la corte nacional que pregona la preferencia del crédito hipotecario por sobre los correspondientes al fisco, provincia y municipalidades por los rubros precitados.

2.3. Colofón. El orden de los privilegios

Proponemos al lector un orden de privilegios que venga a solucionar las superposiciones, omisiones y hasta contradicciones que perturban el tratamiento de la cuestión en el Código Civil y las leyes posteriores que crearon nuevas preferencias. Aún a riesgo de afirmar una verdad de perogrullo, recordamos que el orden propuesto tiene relación con la concurrencia de créditos privilegiados en una ejecución individual, puesto que el proceso falencialposee una regulación propia por ley 24.522, arts 241 inc. 1 y 244, secuencia que se mantiene luego de la reforma de las leyes 25589, 26086 y 26684.

a) Privilegio de los gastos de justicia incluyendo los generados por la venta de la cosa (art. 2585 del Código actual), que han sido tratados en el Código Civil y Comercial como reservas de gastos –como excepción- puede ser articulado aún en ejecución individuales generalizando su aplicación aun cuando se lo regule en el ámbito de los bienes muebles [13] siendo preferidos no solo al crédito del consorcio sino también al del acreedor hipotecario en virtud de lo establecido en dicho artículo 2585.

b) Privilegio del acreedor hipotecario (art. 2205 y siguientes del Código Civil actual). Extraordinariamente podría ceder ante la presencia de un acreedor retentista de época anterior (art. 2586 inc. “b” y 2587) a la constitución del gravámen hipotecario. Y cedería ante la presencia de expensas comunes devengadas en época anterior a la constitución del gravamen real, conforme articulo 2586 inc. “c” del código actual.

c) Privilegio del consorcio por crédito de expensas comunes; de gravitante importancia por su incidencia económica ya que como comentamos al crédito por expensas se le reconoce una tasa de interés superior a la de los otros créditos, es el referido precisamente a los intereses (inc. “a” del artículo 2582). El inciso “a” del articulo 2582 reconoce privilegio especial al crédito por expensas comunes en la propiedad horizontal, pero a continuación el art. 2583 dispone que los privilegios especiales se extienden exclusivamente al capital del crédito y regula cuatro excepciones entre las cuales no se encuentra el crédito que analizamos, motivo por el cual el privilegio será solo sobre el capital;

d) Los créditos por remuneraciones debidas al trabajador por 6 meses y los provenientes de indemnizaciones por accidentes de trabajo, antigüedad o despido, falta de preaviso y fondo de desempleo sobre las mercaderías, materias primas y maquinarias que siendo de propiedad del deudor se encuentren en el establecimiento donde presta sus servicios o que sirven para la explotación.

e) Privilegios de los créditos fiscales, municipales, y en general por tasas, contribuciones e impuestos que graven la propiedad, de última enfermedad, alimentos del deudor y su familia, del vendedor del inmueble y otros créditos asimilados tales como el de los obreros de la construcción de mejoras y reparaciones en el inmueble, el del empresario constructor y de quien suministró los materiales, honorarios de los arquitectos, el crédito del prestamista para la adquisición de la finca, entre otros [14]

(*)Doctor en Derecho por la Universidad Nacional de Mar del Plata, Profesor Titular Regular de Derecho Procesal Civil y autor de diferentes obras en la materia de propiedad horizontal y Derecho Procesal Civil.

(**)Docente de obligaciones en la facultad de derecho de la Universidad Nacional de Mar del Plata, abogado dedicado a los temas de propiedad horizontal y abogado de la Cámara de Administradores de la Provincia de Buenos Aires –Mar del Plata-.

[1]Llambias, Jorge J., “Tratado de Derecho Civil. Obligaciones”, t.I, ps.775/6, Abeledo-Perrot, Bs.As, 1967.

[2]Racciatti, Hernán, “Manual de la propiedad horizontal”, Depalma, Bs.As., 1998, p.145 y ss.; Laquis, Manuel-Siperman, Arnoldo, “La propiedad horizontal en el Derecho Argentino”, Abeledo-Perrot, Bs.As., p.170, Laje, Eduardo J., “La propiedad horizontal en la legislación argentina”, Perrot, Bs.As., 1951, p.322, cit.porHigthon, Elena ,ob.cit., p.437.

[3] En tal sentido pueden citarse las opniones de Elena Higthon, “Derechos Reales”, p.145); A.Salas y F.Trigo Represas “Código Civil Anotado”, v.3, p.497; comentario al art.17; P. Cazeaux y F.Trigo Represas “Derecho de las Obligaciones”, Edit.Librería Platense, v.3, p.911;, J.Corchón, “Hipotecas y privilegios en la ley 13.512” Bs.As., 1951, p.82/5 nº 22; entre otros incluso los citados supra.

[4]“Manual de la propiedad horizontal”, Depalma, Bs.As., 1998, p.146.

[5]En los últimos años confirmada por distintos precedentes, conf. Cám.Nac.Civ., sala C, 6/3/97, “Edificio Calle Pasteur 239/41/43 c./Kelmansky, Fany Motel s./ejecutivo”, E.D., 15/10/98, sum en Revista del Notariado, nº 855, año 102, Cám.Nac.Civ., sala B, 22/5/96, L.L.1997-A-149; Cám.Nac.Civ., sala C, 16/4/84, ED., 109-329, JA, 1984-III-665, entre muchos otros.

[6]Conf., Higthon Elena, “Juicio hipotecario”, t.3, p.127, Hammurabi, 1996, Costantino, Juan A., “Vocabulario jurídico de la propiedad horizontal”, Depalma, 1992, p.114/5; íd., Gabas, Alberto, “Juicio de expensas”, Hammurabi, Bs.As., 1988, p.279, íd., “Manual Teórico Práctico de propiedad horizontal”, Hammurabi, p.392., Laquis, Manuel A.-Flah, Lyli-Smayevsky, Miriam, “Derechos reales”, Depalma, Bs.As., 2000, p.597.

[7]Allende, Guillermo - Mariani de Vidal, Marina, “Los privilegios en la ley de concursos y en el Código Civil”, V.de Zavalía, Bs.As., 1974, p.86/7, cit.por Higthon, Elena, ob.cit., p.438, nota 48.

[8] “Derecho de las Obligaciones”, Edit.Librería Platense SRL, 1975, La Plata, v. 3, p.947/8.

[9]Ob.y vol.cit.,p.712.

[10] En idéntico sentido, Cám.Nac.Civ., sala B, 22-5-1996, in re “Ëraso Modesta c./Murad, Nilda E.”, L.L. 12-12-97, p.14.

[11] Art. 17 ley 13.512; arts. 3879, 3880, 3901 del Código Civil; conf.Expte. Nro. 46.232 del 17/10/95, “Consorcio de Propietarios Edificio Latino III c./Edificadora I.A. Tiribelli y Cía. SCC s/Ejecución de expensas”.

[12] En autos “Gadi S.A. c./Benedetti Juan Carlos (sucesión) s./Cobro Hipotecario”, Ac.53.449, S 26-7-94, DJBA, tomo 147-121.

[13] Pizarro, Ramón-Vallespinos, Carlos G., “Instituciones de Derecho Privado, Obligaciones”, Hammurabi, Bs.As., 1999, vo.2, p.406 y 408.

[14] Costantino, Juan A., “Ley 13.512. Régimen Legal de la Propiedad Horizontal”, Edit.Juris, Rosario, 1996, p.103; Pizarro, Ramón-Vallespinos, Carlos G., “Instituciones de Derecho Privado, Obligaciones”, Hammurabi, Bs.As., 1999, vo.2, p.408.

Citar: elDial.com - DC2320

Publicado el 16/05/2017

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